LETTERA APERTA AL SINDACO OTTOBRE 2011
Avv.Giancarlo Morosini Avv.Francesco Canestrari
APPUNTI A FUTURA MEMORIA SULLA SORTE DEL
COMPLESSO EDILIZIO EX SANT’ARCANGELO
Stimato Sindaco,
non vogliamo tediarla con inutili richiami alla storia, al pregio architettonico,
ai valori culturali, alle funzioni sociali, che nel loro complesso rendono l’ex
SANT’ARCANGELO, oggi sede di quella scuola media Padalino che Lei stesso ha
collocato tra le “vere eccellenze” scolastiche (1), un bene collettivo inestimabile per
la città di Fano.
Ci limitiamo a sottolineare qualche dettaglio:
*-l’immobile è tuttora classificato, a norma del PRG, tra le zone A di carattere
storico, artistico o di particolare pregio ambientale (Art.9 NTA).
In base al PP del Centro Storico ha la destinazione d’uso a ‘servizi pubblici’; è
soggetto ai vincoli imposti dal Ministero per i Beni Culturali mentre uno specifico
vincolo tutela l’absidiola di San Mauro (cfr. relazione di stima del dott.Andrea
Triani datata 10.3.2011 su cui, amplius, in prosieguo).
Precisato ciò, veniamo al sodo, che consiste nello storicizzare la situazione e nel
fornirLe utili spunti di riflessione su taluni aspetti delle vicende riguardanti il
complesso immobiliare EX SANT’ARCANGELO.
(()-Cfr. il suo editoriale su “FANO STAMPA” del settembre/ottobre 2011.
2
-1-
Nella Deliberazione della Giunta Comunale dell’8 marzo 2011, titolata:
Indirizzi per la costruzione del nuovo istituto comprensivo in località
Cuccurano-Carrara e della nuova scuola media in località Bellocchi-
Costituzione di un gruppo di lavoro intersettoriale coordinato e
diretto dalla Direzione Generale.
si legge fra l’altro che:
-tra le priorità dell’Amministrazione comunale, per il prossimo triennio 2011-
2013, rientra la realizzazione del nuovo polo scolastico in località Cuccurano -
Carrara e la realizzazione della nuova “scuola media” in località Bellocchi;
-nel redigendo atto di approvazione del Programma Triennale delle Opere
pubbliche 2011-2013, che sarà approvato contestualmente al Bilancio di
Previsione 2011- Pluriennale 2011-2013 - R.P.P.2011-2013, è prevista la
realizzazione delle opere pubbliche sopra indicate;
-per l’oggetto del contratto e le procedure di scelta del contraente ci si atterrà
a quanto previsto dall’art.53 del Codice dei Contratti- D.Lgs. n.163/2006, che
dispone testualmente:
“2. Negli appalti relativi a lavori, il decreto o la determina a contrarre stabilisce,
motivando, nelle ipotesi di cui alle lettere b) e c) (2) del presente comma, in
ordine alle esigenze tecniche, organizzative ed economiche, se il contratto ha ad
oggetto:
a) la sola esecuzione;
b) la progettazione esecutiva e l’esecuzione di lavori sulla base del progetto
definitivo dell’amministrazione aggiudicatrice;
c)previa acquisizione del progetto definitivo in sede di offerta, la
(()-Il citato art.53/co. 2°, lett.c) recita: “previa acquisizione del progetto definitivo in
sede di offerta, la progettazione esecutiva e l’esecuzione di lavori sulla base del progetto
preliminare dell’amministrazione aggiudicatrice. Lo svolgimento della gara è effettuato
sulla base di un progetto preliminare, nonché di un capitolato prestazionale corredato
dall’indicazione delle prescrizioni, delle condizioni e dei requisisti tecnici inderogabili.
L’offerta ha ad oggetto il progetto definitivo e il prezzo. L’offerta relativa al prezzo
indica distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione definitiva, per la
progettazione esecutiva e per l’esecuzione dei lavori... omissis”.
3
progettazione esecutiva e l’esecuzione di lavori sulla base del progetto
preliminare dell’amministrazione aggiudicatrice. Lo svolgimento della
gara è effettuato sulla base di un progetto preliminare, nonché di un
capitolato prestazionale corredato dall’indicazione delle prescrizioni,
delle condizioni e dei requisiti tecnici inderogabili.
oggetto il progetto definitivo e il prezzo. L’offerta relativa al prezzo indica
distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione definitiva, per
la progettazione esecutiva e per l’esecuzione dei lavori ... omissis...
6.
In sostituzione totale o parziale delle somme di denaro costituenti il
corrispettivo del contratto, il bando di gara può prevedere il trasferimento
all’affidatario della proprietà di beni immobili appartenenti all’amministrazione
aggiudicatrice, già indicati nel programma di cui all’articolo 128 per i lavori,
o nell’avviso di preinformazione per i servizi e le forniture, e che non assolvono
più a funzioni di interesse pubblico. Possono formare oggetto di trasferimento
ai sensi del presente comma anche i beni immobili già inclusi in programmi
di dismissione del patrimonio pubblico, purché non sia stato già pubblicato il
bando o avviso per l’alienazione, ovvero se la procedura di dismissione ha avuto
esito negativo.
7. Nell’ipotesi di cui al comma 6, il bando di gara può prevedere che l’immissione
in possesso dell’immobile avvenga in un momento anteriore a quello del
trasferimento di proprietà, trasferimento che può essere disposto solo dopo
l’approvazione del certificato di collaudo ... omissis...”
In data 9 giugno 2011 entrerà in vigore il D.P.R. 5 ottobre 2010 n.207
Regolamento di esecuzione ed attuazione del decreto legislativo 12 aprile 2006,
n.163, recante «Codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture
in attuazione delle direttive 2004/17/CE e 2004/18/CE», pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale 10 dicembre 2010, n.288, S.O..
PRECISATO che:
-l’Amministrazione Comunale di Fano ha come obbiettivo quello di realizzare un
complesso scolastico in località Cuccurano e Carrara;
-dall’analisi della situazione delle scuole a Fano, effettuata dagli uffici della
Pubblica Istruzione, è emersa la necessità di ridistribuire sul territorio le scuole
4
L’offerta ha ad
medie per migliorare il servizio e venire incontro alle esigenze della popolazione
pertanto si è ipotizzato di realizzare una nuova scuola media in località Bellocchi
e due sezioni di scuola media a Cuccurano creando così in questa Frazione un
polo scolastico che comprende materna, elementare e media;
-questo progetto è una ulteriore risposta alle esigenze del Comune di migliorare
la qualità dell’edilizia scolastica processo già iniziato con la nuova edificazione
della scuola elementare di Marotta,la ristrutturazione con relativo ampliamento
della scuola elementare Gentile e la costruzione della scuola materna e nido a
Fano 2;
-il polo di Cuccurano Carrara dovrà comprendere una scuola materna di sei
sezioni, una scuola elementare di dieci classi e una scuola media di due sezioni
(sei classi) con annessa palestra, mensa e cucina centralizzata più i servizi
connessi (3);
-la nuova scuola media di Bellocchi dovrà comprendere sei sezioni per
complessive 18 classi con annessa palestra oltre ai servizi connessi (3);
-nel caso specifico, è intenzione di questa Amministrazione far redigere dai
propri uffici solo il progetto preliminare delle opere che si intende realizzare,
mettendo in gara la progettazione definitiva, esecutiva e la realizzazione dei
lavori, come precisato all’art. 53, c.2, lett.c), del D.Lgs. n.163/2006, precisandosi
che il corrispettivo è dato dalla sostituzione complessiva delle somme di denaro
necessarie per coprire il costo totale, con il trasferimento all’affidatario della
(()-N.B.- Nella delibera n.76 dell’8/3/2011 è previsto che il Polo di Cuccurano-Carrara
comprenda anche due sezioni (6 classi) della scuola media e che la nuova scuola media di
Bellocchi dovrà comprendere sei sezioni per complessive 18 classi, con annessa palestra
oltre agli inerenti servizi.
Invece nel piano di dimensionamento scolastico recentemente deliberato dalla stessa
Giunta, nel nuovo edificio di Cuccurano-Carrara sono previste solo la scuola materna (n.6
sezioni) e la scuola elementare (n.2 sezioni per n.10 classi).
Questa discrepanza rileva in quanto nel “CONSIDERATO CHE” della delibera n.76/
2011 si enuncia che “la realizzazione delle opere pubbliche sopra indicate (cioè Polo di
Cuccurano e Carrara comprendente n. 2 sezioni di scuola media e strutturazione in n. 18
classi della scuola media di Bellocchi) è prevista nel redigendo atto di approvazione del
programma triennale delle opere pubbliche 2011/2013 da approvare contestualmente al
bilancio di previsione 2011 –pluriennale 2011/2013- e RPP 2011/2013.
Con tale atto il Consiglio Comunale ha infatti approvato l’assetto risultante dalla delibera
n.76/2011 e non quello diverso, emergente dal successivo piano di dimensionamento,
approvato con le delibera di Giunta n.395/2011, non modificato, in parte qua, dalle
successive deliberazioni della Giunta e del Consiglio comunale.
5
proprietà di beni immobili appartenenti all’Amministrazione aggiudicatrice,
appositamente indicati e che non assolvono più a funzioni di interesse pubblico
ed istituzionale;
-per quanto riguarda la realizzazione del polo di Cuccurano, è necessario
acquisire la proprietà del terreno, per il quale esiste già un accordo di massima
con le ditte proprietarie per la sua cessione gratuita;
-a Bellocchi l’area è di proprietà comunale;
-i beni comunali che potranno essere trasferiti, previa stima fino alla
concorrenza del costo del polo scolastico all’aggiudicatario in sostituzione totale
delle somme di denaro pubblico costituenti il corrispettivo del contratto sono:
-Edificio Ex Collegio Santarcangelo;
-comparto residenziale in loc.Tre Ponti (comparto ST3_P07);
-Edificio scolastico Cuccurano;
-Edificio scolastico Carrara”.
In buona sostanza il Comune di Fano, facendo applicazione di quanto stabilito
nel surriferito 6° comma dell’art.53 D.Lgs.n.163/2006, intende trasferire
all’aggiudicatario dell’appalto, quale corrispettivo, non somme di denaro ma gli
immobili sopra descritti tra cui il complesso edilizio dell’ex Sant’Arcangelo in una
porzione del quale è oggi insediata la scuola secondaria di primo grado G.Padalino
(4).
-2-
Pochi giorni dopo tale delibera, tra il 10 e il 15 marzo 2011, sommarie stime sono
state effettuate per il Comune dal tecnico dott.Andrea Triani il quale:
● quanto al complesso edilizio Sant’Arcangelo:
-ha indicato le superfici coperte in complessivi mq.7.502,64 (quindi non ha tenuto
(()-E’ strano che gli amministratori locali continuino ancora oggi a parlare di “permuta” anziché
di “appalto”, quasi che la vera natura del meccanismo negoziale costruito dalla Giunta debba
restare riservata; laddove la sua divulgazione favorirebbe una partecipazione quanto più possibile
nutrita all’emanando bando di gara.
6
in nessun conto i due cortili);
-ha valutato “il valore medio ponderato” in €.1.350/mq. (il che doveva portare ad
un valore complessivo di €.10.125.000: 7500 mq. x €.1.350 = €.10.125.000) e poi
con una incomprensibile e gratuita “considerazione delle numerose e consistenti
unità immobiliari delle quali si compone il complesso monumentale (sic!)
oggetto di valutazione”, ai fini di una vendita in blocco ed a corpo ha determinato
in €.8.500.000 (pari ad €.1.133,40/mq.) il più probabile valore di mercato
dell’immobile in questione, con un’alea di variazione dell’ordine del 5% in più o in
meno.
● quanto alla palazzina sede della vecchia scuola elementare di Cuccurano, della
consistenza di mq.720,30 di superfici costruite, la valutazione a corpo è stata di
€.800.000,00 (pari ad €.1.111,11/mq., n.d.r.);
● quanto alla palazzina sede della vecchia scuola elementare di Carrara, ubicata a
ridosso della Strada Statale Flaminia e del fosso della Carrara, della consistenza
di mq.417,76 di superfici costruite, la valutazione a corpo è stata di €.500.000,00
(pari ad €.1.196,86/mq, n.d.r.).
N.B.-Il terreno edificabile di Tre Ponti è stato oggetto di separata stima, risalente
al giugno 2010 da parte del geom.Lorenzo Letizi che ne ha determinato il valore in
€.1.007.000.
-3-
Con la delibera n.90 del 30.3.2011 avente ad oggetto la “approvazione del
piano delle alienazioni 2011 e pluriennale 2011-2013” il Consiglio Comunale di
Fano, “richiamata la delibera di giunta n.76 dell’8.3.2011” ha approvato, “quale
documento programmatorio a cui si dovranno attenere gli uffici comunali”,
demandandone l’attuazione ad apposite deliberazioni della Giunta comunale, un
7
piano delle alienazioni in cui figura per l’anno 2011, in apposita sezione (B), un
prospetto che di seguito si riporta insieme alle note in calce:
IMMOBILI DA PERMUTARE PER LA COSTRUZIONE DEL NUOVO POLO SCOLASTICO IN LOCALITÀ
CUCCURANO-CARRARA E DELLA NUOVA SCUOLA MEDIA IN LOCALITÀ BELLOCCHI INDIVIDUATI
CON DELIBERA DI GIUNTA N.76 DEL 08.03.2011
28
Complesso
S.Arcangelo
Comune di
Fano
Fano
Centro
Storico
8.000.000,00
Allineamento scoper=
to graffato al mappale
1229
Parte
del
Piano
seminterrato
di
proprietà di terzi
29
Scuola Cuccurano
30
Scuola Carrara
31
Comparto
residen= ziale di
espansione
“Tre
Ponti ST3_P07
La permuta degli immobili n.28, 29 e 30 e la conseguente immissione nel possesso
degli stessi, sarà perfezionata dopo la modifica della relativa destinazione urbanistica
e ad avvenuto trasferimento delle sezioni scolastiche della scuola Padalino, Carrara e
Cuccurano nei costruendi Poli Scolastici di Cuccurano-Carrara e Bellocchi, nonché al
contestuale trasferimento degli immobili n.28, 29 e 30 dal patrimonio indisponibile a
quello disponibile.
Ne consegue che i valori di stima sopra indicati, prudenzialmente
indicativi, saranno adeguati alla nuova destinazione urbanistica, fatta
eccezione per l’immobile n.31, inventariato al patrimonio disponibile.
Fermiamoci qui per le prime considerazioni:
• lo stimatore del Comune di Fano dott.Andrea Triani valuta l’immobile ex
S.Arcangelo, ubicato nel cuore del centro storico di Fano, €.1.133,40 al mq.,
valore analogo sia a quello della vecchia scuola elementare di Cuccurano, e
addirittura inferiore a quello della vecchia scuola elementare di Carrara, sita a
ridosso della S.S.Flaminia e adiacente ad un fossato;
• ad onta di tale stupefacente risultato, il Consiglio Comunale di Fano, nella
seduta del 30 marzo 2011, quindi appena 15/20 giorni dopo la redazione delle
stime da parte del dott. Andrea Triani , ha ulteriormente diminuito il valore
Comune di
Fano
Comune di
Fano
Pedini
Luciano
Cuccurano
Carrara
14.243
ca.
Tre Ponti
800.000,00
500.000,00
1.007.000,00
8
del complesso ex Sant’Arcangelo (5) portandolo ad €.8.000.000,00
pari ad euro 1.066,66/mq. con un ribasso tanto repentino quanto
immotivato di mezzo milione di euro!!
C’è da restare allibiti.
Ed anche quell’inciso finale che dichiara “prudenzialmente indicativi” i
valori attribuiti ai cespiti 28, 29 e 30, facendo riserva di adeguarli alla “nuova
destinazione urbanistica”, non convince poiché lascia supporre che le stime
del dott.Andrea Triani siano state fatte considerando le destinazioni attuali; ma
così evidentemente non è, posto che al presente i beni in parola, funzionalmente
destinati a pubblica utilità, avrebbero un valore commerciale nullo o irrisorio.
Lei converrà che gli sviluppi futuri debbono essere costantemente ed attentamente
monitorati.
-4-
4.1-Il Resto del Carlino del 29/4/2011, nel resoconto della seduta del
Consiglio Comunale del 28/4/2011, Le attribuisce, virgolettando, la seguente
dichiarazione: “...questa amministrazione ha l’esigenza di costruire
nuove scuole e per farlo non possiamo permutare terreni agricoli
ma immobili di valore. Solamente la scuola elementare e materna di
Carrara e Cuccurano costa 7 milioni di euro, la nuova media altri 4
milioni” (6);
4.2-nello stesso articolo leggesi: “Il sindaco Stefano Aguzzi nel rispondere
ai vari interventi dei consiglieri dell’opposizione ha (..) sottolineato
(()-I valori degli altri tre immobili sono rimasti invariati.
(()-Si nota una evidente sproporzione:
-le 6 sezioni di scuola materna + 10 classi di scuola elementare non possono costare quasi
il doppio di n.18 classi di scuola media inferiore.
Forse il sindaco, nel suo intervento al Consiglio Comunale del 28.4.2011, aveva a
disposizione per il polo di Cuccurano-Carrara i costi previsionali di quando ancora detto
9 doveva comprendere anche due sezioni (6 classi) di scuola media.
polo
che il Sant’Arcangelo è l’unico immobile della città che può
permettere, con una permuta, la realizzazione di una nuova scuola
elementare e materna a Carrara e Cuccurano e una nuova scuola
media (a Bellocchi, n.d.r.)”.
Questa affermazione non può essere condivisa.
Difatti nello stesso Piano Pluriennale delle Alienazioni approvato con la delibera
consiliare n.90 del 30/3/2011 si trovano inseriti immobili comunali da alienare
per un controvalore di €.29.085.000,00 come da prospetto (C) che segue:
PIANO PLURIENNALE ALIENAZIONI 2011-2013 (C)
A
Comparto
funzionale
integrato
Fantasy World ST6_P19
B
Comparto Commerciale
Roberti & Paoletti
C
Comparto ST6_P36
D
Comparto ST6_P46
E
Area F5 Madonna Ponte
F
Terreno agricolo con
sovrastante fabbricato
G
Terreno agricolo con
sovrastante fabbricato
H
Terreno agricolo con
sovrastante fabbricato
I
Terreno agricolo con
sovrastante fabbricato
L
Compendio fondiario
Serrungarina
TOTALE (C) 29.085.000,00
Comune di Fano
Ditta Roberti & Paoletti
affitto commerciale
Affitto Santinelli Loris
Affitto Bertulli Marco
Affitto Vincenzi Valeria
Conduttore Pedini Lu=
ciano – Scadenza con=
tratto 10/11/2012
Conduttore Lugli-Peroni
Scadenza contratto:
10/11/2015
Conduttore Alessandrini
Gabriele – Scadenza
contratto: 10/11/2012
Conduttore Santinelli
Loris
–
Scadenza
contratto: 10/11/2012
Magi-Occhialini
323.771
Torrette
Fano
20.000
Torrette
Fano
50.189
Metaurilia
45.555
Pontesasso
105.000
Tre Ponti
San Michele
11.000
Tre Ponti
di
18.500.000,00
di
2.200.000,00
1.100.000,00
1.350.000,00
3.675.000,00
250.000,00
3.304
Bellocchi
350.000,00
6.848
Caminate
Polo estrattivo
10.000
Loc.Metaurilia
160.000,00
250.000,00
300.000
Pozzetti/Guazzi
1.250.000,00
-5-
E’ tempo di precisare, così aiutando il Consiglio Comunale a sciogliere la
riserva annunciata nella delibera n.90 del 30.3.2011, che il valore reale
10
del complesso edilizio ex SANT’ARCANGELO ascende ad almeno
€.13.000.000/13.500.000.
Ed invero:
*-gli immobili residenziali da ristrutturare, in zone decisamente meno pregiate del
centro storico di Fano, hanno quotazioni non inferiori a 1.700/1.750 euro/mq;
*-come tutti sanno, il prezzo di appartamenti e uffici di immobili ristrutturati
nel centro storico non è oggi inferiore ai 3.700/3.800 euro/mq. fino a toccare
e superare, nelle zone migliori i 4.000 euro/mq.; mentre i costi imprenditoriali
di ristrutturazione (o di demolizione/ricostruzione), tenuto conto della vigente
normativa, si aggirano sui 1.400/1.500 euro/mq., con un utile d’impresa
aggiuntivo del 20%;
*-solo il cortile centrale dell’ex SANT’ARCANGELO, che supera i 600 mq,
può agevolmente contenere n.20/25 appetibilissimi posti auto, il che, da un
lato, rappresenta un autonomo valore aggiunto di almeno 500.000,00 euro,
dall’altro concorre ad incrementare la valutazione delle singole unità adibite ad
appartamenti o negozi, delle quali i posti auto costituiranno pertinenze.
Consegue che il valore di mercato del complesso edilizio ex SANT’ARCANGELO,
allo stato attuale, supera di gran lunga, da solo, il costo globale degli erigendi
istituti scolastici di Cuccurano-Carrara e Bellocchi.
Questo ineludibile dato di fatto basta ad impedire l’inclusione del
complesso monumentale (usiamo i termini del perito dott.Andrea
Triani) dell’EX SANT’ARCANGELO nella operazione di appalto in
parola, per la semplice ma insormontabile ragione che il valore di
detto cespite oltrepasserebbe di almeno un paio di milioni di euro il
11
corrispettivo dei lavori (7).
-6-
Procediamo ora ad una breve disamina della complessa operazione immobiliare
cui la Giunta Comunale con la delibera n.76/011 ha dato avvio per la costruzione
degli edifici scolastici rispettivamente in Cuccurano-Carrara e Bellocchi.
1. In primo luogo merita segnalare che nella specie si è inteso dare vita ad un
unico contratto di appalto, avente ad oggetto due diverse opere.
Tale scelta, poco lineare e, come si vedrà, decisamente insidiosa, obbedisce
alla volontà di includere (seppure arbitrariamente) tra i beni da cedere in
contropartita il complesso edilizio ex Sant’Arcangelo;
2. il congegno normativo dell’art.53/6° co. D.Lgs.163/2006 (esecuzione di opere
appaltate contro dazione di beni immobili in sostituzione del corrispettivo
in denaro) è ancora poco sperimentato e presenta rischi bilaterali che si
acuiscono in rapporto diretto alla complessità e alla importanza economica del
negozio.
Difatti:
2.1.-l’appaltatore dovrà costruire e portare a ultimazione entrambi gli edifici
scolastici senza ricevere alcuna somma né a titolo di anticipo all’apertura del
cantiere, né alla maturazione dei vari stati di avanzamento lavori, com’è usuale
per gli appalti sia pubblici sia privati.
Ben poche imprese saranno in grado di concorrere ad un appalto gravandosi di
siffatti oneri.
D’altro canto per fronteggiare prevedibili esigenze finanziarie legate al
procedere dei lavori, l’impresa assuntrice non potrà, come solitamente avviene,
fare affidamento o richiedere anticipazioni bancarie su incassi futuri, giacché
è destinata a non ricevere mai somme di denaro. Nemmeno potrà costituire
garanzie reali sui beni da acquisire come corrispettivo, perché la proprietà di
(()-Le differenze sopra esposte tengono per buone le indicazioni (€.7.000.000 +
€.4.000.000) fornite dal sindaco nella seduta consiliare del 28/4/2011 anche se
verosimilmente il costo del polo “Cuccurano-Carrara”, una volta circoscritto alle
sole scuole materna ed elementare, andrebbe congruamente diminuito.
12
essi, come prescrive l’art.53/7° co. D.Lgs.163/06, potrà essere trasferita dalla
stazione appaltante “solo dopo l’approvazione del certificato di collaudo”,
quindi dopo il completamento, la consegna e il collaudo dell’ultimo dei due
edifici scolastici.
Com’è intuitivo, aumenta in maniera abnorme il pericolo, sempre immanente,
di insolvenza dell’appaltatore.
2.2.-a prima vista l’Ente appaltante si trova in posizione privilegiata poiché, fino alla
consegna dell’opera e al suo collaudo definitivo, mantiene la proprietà degli
immobili da trasferire a titolo di corrispettivo. Senonché:
• detto Ente, non pagando stati di avanzamento, non potrà effettuare le usuali
trattenute dei decimi a garanzia per cui, qualora l’appaltatore accumuli
inadempienze o ritardi, non sarà in grado di praticare detrazioni o penali;
• la stazione appaltante assume la responsabilità solidale con l’appaltatore ed
i subappaltatori nel pagamento dei contributi e delle retribuzioni dovute
al personale dipendente (art.4 e art.5 del Regolamento di esecuzione ed
attuazione del D.Lgs.n.163/2006 approvato con DPR 05/10/2010 n.207).
Tali eventuali esborsi vanno fatti in denaro contante del quale, dati i
presupposti contrattuali, l’Ente non dispone ;
• è ben vero che per cautelarsi dalle evenienze negative di cui ai precedenti
capi il committente si sarà munito di fideiussione bancaria o assicurativa a
prima richiesta, ma ben difficilmente detta garanzia potrà essere ottenuta in
cifra superiore al 10% previsto dalla legge e questa percentuale, isolatamente
considerata, appare insufficiente;
• nel caso di risoluzione del contratto per grave inadempienza dell’
appaltatore, poi, diverrà estremamente problematico assegnare ad altro
soggetto il completamento dei lavori se non altro per la infungibilità e
infrazionabilità del corrispettivo, costituito non da una somma di denaro ma
dal trasferimento di immobili.
3.-Comunque vadano le cose, quindi anche nella deprecata ipotesi di alienazione
13
del complesso edilizio ex Sant’Arcangelo (8), è auspicabile che il bando
non preveda, almeno per detto immobile, la immissione nel possesso dell’
appaltatore prima del trasferimento della proprietà. Tale concessione, ferma
ogni riserva di legittimità, aprirebbe scenari dai contorni imprevedibili dato
che:
• il diritto di possesso attribuisce un potere sulla cosa “che si manifesta in
un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto
reale” (art.1140 cod.civ.); in altre parole il possessore di un bene ha il diritto
di goderne e disporne uti dominus;
• nel nostro caso l’appaltatore, divenuto possessore, potrà, anche senza
esserne ancora il proprietario, presentare un progetto di ristrutturazione,
ottenere il permesso di costruzione, dare inizio ai lavori sull’immobile,
stipulare contratti preliminari di vendita con terzi, et similia;
•è facile immaginare cosa succederebbe se l’appaltatore rimanesse
inadempiente ai propri obblighi e il contratto di appalto dovesse venire
risolto: si aprirebbe un contenzioso destinato a protrarsi per anni e anni;
nel frattempo l’Ente appaltante rimarrà spogliato del possesso; e la zona
più significativa del centro storico resterà sfigurata in permanenza da gru,
ponteggi, transennature, demolizioni, materiale di cantiere, ecc...
*
Nel contesto fin qui illustrato è Suo compito, stimato Sindaco, individuare e tenere
salda la rotta sul percorso della legalità e della tutela del patrimonio pubblico
cittadino.
Noi esprimiamo il fervido augurio che le nuove scuole di Cuccurano-Carrara e di
Bellocchi, di sicuro interesse per la collettività, vengano edificate belle, accoglienti
e in tempi ragionevoli, ma non sulle ceneri dell’EX SANT’ARCANGELO.
Cordialmente.
Fano, 28 ottobre 2011
(()-Ma, ci si chiede, perché coinvolgere nell’affare l’intero complesso edilizio
SANT’ARCANGELO, anziché limitare l’operazione ad alcune parti di esso, come quella
prospettante su via Rinalducci o quella occupata fino a poco tempo fa dagli uffici
comunali dei Servizi Educativi?
14
AVV.GIANCARLO MOROSINI
AVV.FRANCESCO CANESTRARI
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